21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

上海二批次土拍第一日“战绩”看似平淡无奇，实则可见地方政府微调市场的良苦用心。此次土拍新启用摇号规则，土拍首日便有3幅地块溢价率达到10%，从而进入摇号决胜阶段。推敲背后的原因，大部分地块溢价率出现了上涨趋势，市区地块的房地联动价也有所上涨。在房企利润有保证的前提下，这对于市区一二手房倒挂现象的降温是有效果的。

同策研究院研究总监宋红卫认为，上海二批次土拍放在全国市场来看仍有一定的热度，但是也呈现出一定的降温迹象。最典型的特征有三个：第一、分化特征更为明显，可以看到7月11日首拍中，三幅核心优质地块被多家房企竞逐，热度较高，但是外围区域地块基本低价成交，显示出降温迹象。第二、国央企仍然是上海土拍的主力，这和房企战略向一二线收缩有直接关系。第三、土拍规则调整，摇号的方式降低了房企拍地操作的难度。

(资料图片仅供参考)

维持热度

公开信息显示，上海第二轮集中供地共推出25幅地块，首轮16幅宅地，分三天出让，总出让面积86.7万平方米，总建筑规模193.6万平方米，总起价389亿元。另有9幅地块将于8月1日出让。

7月11日，上海二次土拍第一天，8宗地卖出了193.77亿元。7幅宅地由保利发展、招商蛇口、华发、临港集团、上实发展等央、国企竞得，当中有4幅仅有一家报名，一共5幅地块以底价成交，有3幅地块进入摇号环节。此前关注度比较高的杨浦平凉地块由保利置业摇中。

上海土拍此次修改了游戏规则，地块竞拍触顶摇号，吸引十多家房企同时报名多幅地块。与此同时，市区房地联动价上涨，郊区地块房地联动价格略有下跌。土拍市场游戏规则怎么改、玩法怎么变，底层逻辑都是“房子能卖得动”，分析人士指出，由于市区新房去化快，即使溢价率有所提升，房企也能赚到钱。

政府维持土拍热度确实花了心思。上海此次土拍看点有很多。一个不变的情况是，参拍房企以央、国企为主力。这是上海土地市场的趋势也是阶段性投资结构调整的结果。由于上海拍地对于资金要求高（需沉淀自有资金达到地块起价的100-110%），而上海地块的总价相对较高，因此，资金实力雄厚的央国企成为上海土地市场的绝对主力。据不完全统计，本次参拍房企约39家（不含城投），央国企为绝对主力，占比超七成。招商蛇口、越秀、中铁置业、中海、华发、厦门国贸、厦门建发、华润、金隅、保利置业等等老面孔云集。

有8家民企（含外资）参拍，相比一批次的19家明显下降。参拍房企包括龙湖、路劲、美的等品牌房企，以及大华、恒都置业等本土房企，还有天安等已经在上海布局的外来民企，以及维科、金新城等想要进入上海的长三角民企。这些民企由于受资金限制，大多数只参拍1-2幅地块。

整体而言土拍热度不减，多幅地块各吸引十几家房企参拍，但报名参拍还是以央、国企为主。

市区地价微涨

二次土拍地块封顶溢价率为10%。土拍首日共有3幅热门地块迎来多家房企的竞争，均拍至触顶10%溢价率。

其中，本次土拍唯一的内环内宅地——杨浦平凉地块房地联动价11.7万/平方米，共吸引了13家房企进行现场激烈角逐。地块经过37轮报价达到上限价格22.73亿进入现场摇号环节。13家竞买人全部参与摇号，最终由保利置业摇中，成交楼面价74250元/平方米，溢价率10%。

梳理这16幅地块信息不难发现，有14幅地块最高限价的溢价率在10%，按照新规则，假如这14幅地块的报价都达到最高限价，这意味着14幅地块最终溢价率都会在10%。

回看今年上半年的上海新房市场，成交金额创新高，但小阳春以后市场快速转冷。新房开盘认购率、入围分在降低；二手房市场低迷、量价齐跌，5月已跌至1.5万套的枯荣线，6月更是跌到1.2万套，西虹桥等热门板块一二手房价倒挂也在不断缩小。

这就不难理解为何二批次土拍中的大部分地块抬高了房地联动价了。一方面通过微调缩小一二手房价差，给一二手房倒挂降温；另一方面，给市场增加信心。

此次有15幅宅地的房地联动价上涨，占比60%。闵行华漕宅地从2022年的6.6095万元/平方米涨到现在的6.95万元/平方米，涨幅5.1%；嘉定南翔地块，从2021年的5.9万元/平方米，涨到现在的6.25万元/平方米，涨幅5.9%。另外，杨浦、闵行、宝山、青浦、松江等区域，房地联动价也都出现小幅上涨。不过，青浦徐泾、浦东曹路等郊区地块，由于容积率上涨，地价呈现微跌趋势。

正如宋红卫所言，房企对于市中心地块溢价率抬升是能接受的，因为随着房地联动价的提高，利润变化不大；但对于流速慢的市区外围地块，房企出于资金安全角度考虑，并不希望调高联动价。

从市场表现来看，上海目前仍然是全国楼市最优的城市之一。尤其从6月份数据来看，大部分核心城市表现为下降，楼市压力较大，上海仍然表现为上涨，凸显了潜在购买力优势。尽管二手房市场降温对新房市场产生一定的影响，外围市场在未来会有一定的压力，但是核心区域地块仍然是有流量有利润的优质资源，这也是二次土拍中地块热度维持的原因。

值得一提的是，上海二批次土拍首日已卖出193.77亿，几近起拍价的2/3，接下来的两天及8月1日的土拍看点依然不少，房企投资趋势也将越来越透明。

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