上海二批次土拍:市区地块房地联动价悄悄上涨

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

上海二批次土拍第一日“战绩”看似平淡无奇,实则可见地方政府微调市场的良苦用心。此次土拍新启用摇号规则,土拍首日便有3幅地块溢价率达到10%,从而进入摇号决胜阶段。推敲背后的原因,大部分地块溢价率出现了上涨趋势,市区地块的房地联动价也有所上涨。在房企利润有保证的前提下,这对于市区一二手房倒挂现象的降温是有效果的。

同策研究院研究总监宋红卫认为,上海二批次土拍放在全国市场来看仍有一定的热度,但是也呈现出一定的降温迹象。最典型的特征有三个:第一、分化特征更为明显,可以看到7月11日首拍中,三幅核心优质地块被多家房企竞逐,热度较高,但是外围区域地块基本低价成交,显示出降温迹象。第二、国央企仍然是上海土拍的主力,这和房企战略向一二线收缩有直接关系。第三、土拍规则调整,摇号的方式降低了房企拍地操作的难度。


(资料图片仅供参考)

维持热度

公开信息显示,上海第二轮集中供地共推出25幅地块,首轮16幅宅地,分三天出让,总出让面积86.7万平方米,总建筑规模193.6万平方米,总起价389亿元。另有9幅地块将于8月1日出让。

7月11日,上海二次土拍第一天,8宗地卖出了193.77亿元。7幅宅地由保利发展、招商蛇口、华发、临港集团、上实发展等央、国企竞得,当中有4幅仅有一家报名,一共5幅地块以底价成交,有3幅地块进入摇号环节。此前关注度比较高的杨浦平凉地块由保利置业摇中。

上海土拍此次修改了游戏规则,地块竞拍触顶摇号,吸引十多家房企同时报名多幅地块。与此同时,市区房地联动价上涨,郊区地块房地联动价格略有下跌。土拍市场游戏规则怎么改、玩法怎么变,底层逻辑都是“房子能卖得动”,分析人士指出,由于市区新房去化快,即使溢价率有所提升,房企也能赚到钱。

政府维持土拍热度确实花了心思。上海此次土拍看点有很多。一个不变的情况是,参拍房企以央、国企为主力。这是上海土地市场的趋势也是阶段性投资结构调整的结果。由于上海拍地对于资金要求高(需沉淀自有资金达到地块起价的100-110%),而上海地块的总价相对较高,因此,资金实力雄厚的央国企成为上海土地市场的绝对主力。据不完全统计,本次参拍房企约39家(不含城投),央国企为绝对主力,占比超七成。招商蛇口、越秀、中铁置业、中海、华发、厦门国贸、厦门建发、华润、金隅、保利置业等等老面孔云集。

有8家民企(含外资)参拍,相比一批次的19家明显下降。参拍房企包括龙湖、路劲、美的等品牌房企,以及大华、恒都置业等本土房企,还有天安等已经在上海布局的外来民企,以及维科、金新城等想要进入上海的长三角民企。这些民企由于受资金限制,大多数只参拍1-2幅地块。

整体而言土拍热度不减,多幅地块各吸引十几家房企参拍,但报名参拍还是以央、国企为主。

市区地价微涨

二次土拍地块封顶溢价率为10%。土拍首日共有3幅热门地块迎来多家房企的竞争,均拍至触顶10%溢价率。

其中,本次土拍唯一的内环内宅地——杨浦平凉地块房地联动价11.7万/平方米,共吸引了13家房企进行现场激烈角逐。地块经过37轮报价达到上限价格22.73亿进入现场摇号环节。13家竞买人全部参与摇号,最终由保利置业摇中,成交楼面价74250元/平方米,溢价率10%。

梳理这16幅地块信息不难发现,有14幅地块最高限价的溢价率在10%,按照新规则,假如这14幅地块的报价都达到最高限价,这意味着14幅地块最终溢价率都会在10%。

回看今年上半年的上海新房市场,成交金额创新高,但小阳春以后市场快速转冷。新房开盘认购率、入围分在降低;二手房市场低迷、量价齐跌,5月已跌至1.5万套的枯荣线,6月更是跌到1.2万套,西虹桥等热门板块一二手房价倒挂也在不断缩小。

这就不难理解为何二批次土拍中的大部分地块抬高了房地联动价了。一方面通过微调缩小一二手房价差,给一二手房倒挂降温;另一方面,给市场增加信心。

此次有15幅宅地的房地联动价上涨,占比60%。闵行华漕宅地从2022年的6.6095万元/平方米涨到现在的6.95万元/平方米,涨幅5.1%;嘉定南翔地块,从2021年的5.9万元/平方米,涨到现在的6.25万元/平方米,涨幅5.9%。另外,杨浦、闵行、宝山、青浦、松江等区域,房地联动价也都出现小幅上涨。不过,青浦徐泾、浦东曹路等郊区地块,由于容积率上涨,地价呈现微跌趋势。

正如宋红卫所言,房企对于市中心地块溢价率抬升是能接受的,因为随着房地联动价的提高,利润变化不大;但对于流速慢的市区外围地块,房企出于资金安全角度考虑,并不希望调高联动价。

从市场表现来看,上海目前仍然是全国楼市最优的城市之一。尤其从6月份数据来看,大部分核心城市表现为下降,楼市压力较大,上海仍然表现为上涨,凸显了潜在购买力优势。尽管二手房市场降温对新房市场产生一定的影响,外围市场在未来会有一定的压力,但是核心区域地块仍然是有流量有利润的优质资源,这也是二次土拍中地块热度维持的原因。

值得一提的是,上海二批次土拍首日已卖出193.77亿,几近起拍价的2/3,接下来的两天及8月1日的土拍看点依然不少,房企投资趋势也将越来越透明。

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