关于人才房我写过比较多了，大家如果有兴趣，可以重点看如下几篇：

(资料图)

这里面重要的几个判断，我们今天还不需要改变：

1）人才房是年轻人在深圳的最好机会。比共有产权房、商品房都要好，现在、未来依然是。

2）人才房的推售会横跨整个2023年。现在看，要卖到2024年是板上钉钉的事。

3）三房的政策会逐步放宽。人才房是两房不够卖，三房卖不完，条件只能逐步放宽。

今天，光明的两个楼盘新规，显示人才房三房的申购政策在继续放宽。

01

回溯看人才房政策“从一个队列走向四个队列”的变化。

2022.11.9，深圳第一次推售人才房。包括光明华侨城九樾、龙华星河环球开市客、西乡安居鸿栖台等6个项目。当时只有一个队列，“深户+大本+三年社保”，单身要满35周岁。

2023.2.28，深圳推第二批人才房。包括南山深铁熙府、沙井华发新城。这一次推出了“第二队列”。重点内容在两处：主申请人是深户，共同申请人可以非深户；以及，单身限制年龄放宽到30周岁。当时的目的明显，为了促进三房及两房全部的去化率。

本次，推第三批人才房。包括深业颐瑞府、深物业御棠上府两个光明新盘。这一次推出了“第三、第四队列”，目的则更加的清晰，为了促进三房的销售。

这次的重点变化在于：

1）申购条件大幅扩展。一是全日制大专，二是中专+高级技师，三是拿过世界级国家级竞赛奖项，四是市级以上技术能手，五是得到过政府表彰……这些都行。可以说，条件放宽的非常大，而且，执行中，可能弹性也会很大（主要在“市委、市政府表彰”，见义勇为？三八红旗手？劳模？无偿献血？……这些不太清楚，要在操作中询问才可确定）。

2）3口之家可以买三房。之前针对三房的滞销，我们曾有过这样的判断，但政策担心会对先前购买两房的三口之家造成不公平，是以一直没有推出。这次推出，列入第四队列，主要原因在于三房的确卖不动。但是注意，购房三房，仅指三口之家，小两口及单身人士不可以。

（三）第三队列：申请人具有全日制专科学历，或者具有中级及以上专业技术资格，且具有中专及以上学历，或者具有技师、高级技师职业资格或高级职业资格，且职业资格证书符合深圳市紧缺工种（职业）目录，或者属于在世界技能大赛和国家级一、二类职业技能竞赛中获奖的人员，或者属于获得“中华技能大奖”“全国技能能手”“广东省技术能手”“深圳市技术能手”称号的人才，或者属于受深圳市委、市政府表彰的人员；申请人具有本市户籍，参加本市社会保险累计3年以上；申请人配偶、未成年子女不受本市户籍限制，未具有本市户籍的申请人配偶在本市正常缴纳社会保险，但在本市退休的除外；申请人为单身的，应当年满30周岁。

（四）第四队列：申请人及共同申请人符合第一、第二、第三队列中任一队列的申请条件，家庭人口数为3人，且认购意向为三房户型住房。

我们可以看到，这个政策放宽之后，人才房群体出现了一个重大变化：它不再是我们先前传统理解的“年轻人”、“高学历”、“海龟”了，高学历当然也是其中之一。但是除此之外，新规也会考察你是否具备一些独特才能、是否做出了一些突出贡献。即是说，“人才”的定义和内涵变得“多元化”了、变得“丰富”了。

虽然在排位上还是有一些“等级”之分，但是落地到本来就卖不动的三房而言，这意味着，许多不是我们理解意义上的“人才”，如果是具有别的才能，为深圳做出了贡献，即便你不那么会“读书”，也可以很有机会“上车”。

02

结合着深圳今年的落户政策，可以说，深圳的人才房几乎把所有落户的“深圳人”全部都纳入了进来，人才房变得“普适化”。

今年深圳的积分入户政策，其一有“见义勇为”项（下图源自澎湃新闻）。

在“职称入户”里，满足中级职称+中专学历以上+45岁以下+1个月社保，即可申请入户。下表里，从6以下都可以仔细看（下图源自澎湃新闻）。

对照上述人才房申购新规，可以看到，几乎就是对照着深圳的入户标准做的修订。换句话说， 即便你学历不高，只要你愿意努力去考个“技术小能手”，或者是做出了突出的贡献，年龄又在35-45岁之下。那么，落户之后，几乎每个人都有机会上车“人才房”。

扩散延伸，这也针对先前提出了一个新问题：到底什么才是“人才”？

这样的政策调整也会产生另一个客观结果，就是“人才房”涵盖的群体变大了。从最早的时候，人才房只是针对“高精尖”人群，到中期的针对“高学历”人群，再到现在的针对“能力型”人群。许多原本无缘于“人才房”的群体被纳入，他们可以从商品房市场转向人才房市场。

对于商品房市场而言，人才房的政策不断变宽，意味着它在不断的对商品房形成“降维打击”。显示出政策想快速推进人才房的销售，直到卖完，然后开始大卖共有产权房。可以预见，人才房放宽政策，将进一步分流商品房购买群体，对那些地段和价格一般的刚需商品房楼盘，只会越来越难卖。

03

再看这次的两个盘。

深业颐瑞府，在科学公园边上，距离6号线光明大街站直线约700米，为2021年11月25日出让地块，商品房限价4.53万元/平米。2022年10月29日，其商品房部分推售444套住宅，开盘售罄。这次推出的人才房，共314套，其中，两房190套，建面约69平米；三房124套，建面约89平米，配售均价28447元/平米（按建面算，含装修）。

这个项目隔着科学公园和之前推售的光明首个人才盘——华侨城九樾广场，就在科学公园站旁边。

深物业御棠上府离地铁就很远了，东南侧是勤诚达正大城，为2021年11月25日出让地块，毛坯限价4.34万/平米。今年6月21日商品房部分开盘，均价约4.31万/平米，总价区间在335-596万/套。这次推出的人才房部分，共388套，其中，两房230套，建面约69平方米；三房158套，建面约89平方米，配售均价27449.68元/平方米（按建面算，含装修）。

对比来看，这两个项目，应该说高下明显，选深业颐瑞府会更好一些。但和之前的华侨城九樾相比，又稍有逊色。

看整个人才房存量库，以之前不安全统计，深圳大约共有30来个人才盘，提供大约3万套人才住房。至 本次推售的两个人才盘之际，深圳一共推售了大约16个人才盘，大约1万多套人才房，还剩下大约2万套。

里面最吸引人的是深业云海湾的人才房，按照计划大约是在年底，很多很多买家是铁了心的等待这个盘。

以我7月份的统计，先前的两批人才盘（超过9500套），一共大约卖掉了7000多套，剩下的全是三房。

这一次的大幅降低门槛，预计会有效的促进人才房三房的销售。如果是比较好的地段，我认为三房是有机会卖光的，两房就更不用说。

这样的调整，也显示出深圳在加快人才房的销售，希望在共有产权房大规模入市之前，能够把人才房消化完，给历史划上一个句号。

但是按照上述存量，这2万多套人才房要全部卖掉，需要非常密集的推售安排，这个会涉及到很繁杂的组织工作，以及要考虑到前后楼盘的销售对冲。所以，我判断2024年还会是深圳人才房的销售大年，如果是要上车人才房，要做的功课一是整理好人才盘存量库的信息，二是选定自己的几个心仪盘，三是耐心的做好相关准备，不要心慌。

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