深圳人才房政策“第二次放宽”的重大变化!

关于人才房我写过比较多了,大家如果有兴趣,可以重点看如下几篇:


(资料图)

这里面重要的几个判断,我们今天还不需要改变:

1)人才房是年轻人在深圳的最好机会。比共有产权房、商品房都要好,现在、未来依然是。

2)人才房的推售会横跨整个2023年。现在看,要卖到2024年是板上钉钉的事。

3)三房的政策会逐步放宽。人才房是两房不够卖,三房卖不完,条件只能逐步放宽。

今天,光明的两个楼盘新规,显示人才房三房的申购政策在继续放宽。

01

回溯看人才房政策“从一个队列走向四个队列”的变化。

2022.11.9,深圳第一次推售人才房。包括光明华侨城九樾、龙华星河环球开市客、西乡安居鸿栖台等6个项目。当时只有一个队列,“深户+大本+三年社保”,单身要满35周岁。

2023.2.28,深圳推第二批人才房。包括南山深铁熙府、沙井华发新城。这一次推出了“第二队列”。重点内容在两处:主申请人是深户,共同申请人可以非深户;以及,单身限制年龄放宽到30周岁。当时的目的明显,为了促进三房及两房全部的去化率。

本次,推第三批人才房。包括深业颐瑞府、深物业御棠上府两个光明新盘。这一次推出了“第三、第四队列”,目的则更加的清晰,为了促进三房的销售。

这次的重点变化在于:

1)申购条件大幅扩展。一是全日制大专,二是中专+高级技师,三是拿过世界级国家级竞赛奖项,四是市级以上技术能手,五是得到过政府表彰……这些都行。可以说,条件放宽的非常大,而且,执行中,可能弹性也会很大(主要在“市委、市政府表彰”,见义勇为?三八红旗手?劳模?无偿献血?……这些不太清楚,要在操作中询问才可确定)。

2)3口之家可以买三房。之前针对三房的滞销,我们曾有过这样的判断,但政策担心会对先前购买两房的三口之家造成不公平,是以一直没有推出。这次推出,列入第四队列,主要原因在于三房的确卖不动。但是注意,购房三房,仅指三口之家,小两口及单身人士不可以。

(三)第三队列:申请人具有全日制专科学历,或者具有中级及以上专业技术资格,且具有中专及以上学历,或者具有技师、高级技师职业资格或高级职业资格,且职业资格证书符合深圳市紧缺工种(职业)目录,或者属于在世界技能大赛和国家级一、二类职业技能竞赛中获奖的人员,或者属于获得“中华技能大奖”“全国技能能手”“广东省技术能手”“深圳市技术能手”称号的人才,或者属于受深圳市委、市政府表彰的人员;申请人具有本市户籍,参加本市社会保险累计3年以上;申请人配偶、未成年子女不受本市户籍限制,未具有本市户籍的申请人配偶在本市正常缴纳社会保险,但在本市退休的除外;申请人为单身的,应当年满30周岁。

(四)第四队列:申请人及共同申请人符合第一、第二、第三队列中任一队列的申请条件,家庭人口数为3人,且认购意向为三房户型住房。

我们可以看到,这个政策放宽之后,人才房群体出现了一个重大变化:它不再是我们先前传统理解的“年轻人”、“高学历”、“海龟”了,高学历当然也是其中之一。但是除此之外,新规也会考察你是否具备一些独特才能、是否做出了一些突出贡献。即是说,“人才”的定义和内涵变得“多元化”了、变得“丰富”了。

虽然在排位上还是有一些“等级”之分,但是落地到本来就卖不动的三房而言,这意味着,许多不是我们理解意义上的“人才”,如果是具有别的才能,为深圳做出了贡献,即便你不那么会“读书”,也可以很有机会“上车”。

02

结合着深圳今年的落户政策,可以说,深圳的人才房几乎把所有落户的“深圳人”全部都纳入了进来,人才房变得“普适化”。

今年深圳的积分入户政策,其一有“见义勇为”项(下图源自澎湃新闻)。

在“职称入户”里,满足中级职称+中专学历以上+45岁以下+1个月社保,即可申请入户。下表里,从6以下都可以仔细看(下图源自澎湃新闻)。

对照上述人才房申购新规,可以看到,几乎就是对照着深圳的入户标准做的修订。换句话说, 即便你学历不高,只要你愿意努力去考个“技术小能手”,或者是做出了突出的贡献,年龄又在35-45岁之下。那么,落户之后,几乎每个人都有机会上车“人才房”

扩散延伸,这也针对先前提出了一个新问题:到底什么才是“人才”?

这样的政策调整也会产生另一个客观结果,就是“人才房”涵盖的群体变大了。从最早的时候,人才房只是针对“高精尖”人群,到中期的针对“高学历”人群,再到现在的针对“能力型”人群。许多原本无缘于“人才房”的群体被纳入,他们可以从商品房市场转向人才房市场。

对于商品房市场而言,人才房的政策不断变宽,意味着它在不断的对商品房形成“降维打击”。显示出政策想快速推进人才房的销售,直到卖完,然后开始大卖共有产权房。可以预见,人才房放宽政策,将进一步分流商品房购买群体,对那些地段和价格一般的刚需商品房楼盘,会越来越难卖

03

再看这次的两个盘。

深业颐瑞府,在科学公园边上,距离6号线光明大街站直线约700米,为2021年11月25日出让地块,商品房限价4.53万元/平米。2022年10月29日,其商品房部分推售444套住宅,开盘售罄。这次推出的人才房,共314套,其中,两房190套,建面约69平米;三房124套,建面约89平米,配售均价28447元/平米(按建面算,含装修)。

这个项目隔着科学公园和之前推售的光明首个人才盘——华侨城九樾广场,就在科学公园站旁边。

深物业御棠上府离地铁就很远了,东南侧是勤诚达正大城,为2021年11月25日出让地块,毛坯限价4.34万/平米。今年6月21日商品房部分开盘,均价约4.31万/平米,总价区间在335-596万/套。这次推出的人才房部分,共388套,其中,两房230套,建面约69平方米;三房158套,建面约89平方米,配售均价27449.68元/平方米(按建面算,含装修)。

对比来看,这两个项目,应该说高下明显,选深业颐瑞府会更好一些。但和之前的华侨城九樾相比,又稍有逊色。

看整个人才房存量库,以之前不安全统计,深圳大约共有30来个人才盘,提供大约3万套人才住房。至 本次推售的两个人才盘之际,深圳一共推售了大约16个人才盘,大约1万多套人才房,还剩下大约2万套。

里面最吸引人的是深业云海湾的人才房,按照计划大约是在年底,很多很多买家是铁了心的等待这个盘。

以我7月份的统计,先前的两批人才盘(超过9500套),一共大约卖掉了7000多套,剩下的全是三房。

这一次的大幅降低门槛,预计会有效的促进人才房三房的销售。如果是比较好的地段,我认为三房是有机会卖光的,两房就更不用说。

这样的调整,也显示出深圳在加快人才房的销售,希望在共有产权房大规模入市之前,能够把人才房消化完,给历史划上一个句号。

但是按照上述存量,这2万多套人才房要全部卖掉,需要非常密集的推售安排,这个会涉及到很繁杂的组织工作,以及要考虑到前后楼盘的销售对冲。所以,我判断2024年还会是深圳人才房的销售大年,如果是要上车人才房,要做的功课一是整理好人才盘存量库的信息,二是选定自己的几个心仪盘,三是耐心的做好相关准备,不要心慌。

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