五折大甩卖!这种房子 千万别碰

文/顾天杰

深圳楼市 独特的遗产

深圳新楼盘,突然打五折销售!


(资料图片仅供参考)

这是怎么一回事?

最近一个楼盘在中介圈刷屏,9万的备案价,现在市场腰斩,只要4.5万一平米。

它就是仁恒深之源,位于深圳罗湖区,备案名是仁恒世纪大厦。

(来源:安居客)

看到这个备案名,就知道背后一定不简单。

表面上这是一个公寓项目,然而实际上它既不是住宅、也不是商务公寓,而是正版的商办类公寓。

也就是公寓鄙视链的最底层,把办公楼改造成可居住的公寓。

产权通常是40年,大部分商办公寓只能用商水商电、没有燃气,有的甚至没有阳台。

公寓唯一的好处是不限购、不限贷。

这其实是深圳商业办公楼过剩的产物。

在楼市最火爆的年代,部分开发商把商办建筑包装改造成了类住宅,随着热度退潮和投资者离场,这些商办公寓也就过剩了。

神奇的是,仁恒深之源合计324套房,160套房已经卖出去了。

根据房地产信息平台数据显示,截至2023年6月底,深圳一手住宅库存面积43.68万平方米,共计43237套,环比增加超3000套。

按照过去的速度推算,6月深圳一手房去化周期是15个月。

房子太多了,不知道谁来买,也不知道该卖给谁,那就商办公寓先降价吧。

对于普通人来说,绝大部分公寓,都不建议碰。

深圳官方在2014年1月发布的《深圳市城市规划标准与准则》显示,商务公寓的用途为:

为商务人士提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑。

2020年7月20日,深圳规划和自然资源局、住建局出台《关于停止商务公寓审批的通知》,全市范围停止了审批。

到了2021年9月,深圳规划和自然资源局对《深圳市城市规划标准与准则》进行了修订,彻底取消商务公寓的说法。

就这样,它彻底成为一段历史。

对于目前市场上的存量公寓来说,长期出租是唯一的出路。

如此囤地三十年 然后过剩

如果是商务公寓是房地产过激开发的结果,那么它的反面就是:

拿地不造楼

最近有媒体报道了这样一则新闻:

李嘉诚长实集团旗下,位于北京东四环外朝青板块的豪宅项目御翠园,已拿到预售证即将开售。

公开资料显示,御翠园由和记黄埔地产北京朝阳分公司开发,和记黄埔2001年以7亿价格拿下,每平米折合1750元。

这次即将开盘的有9栋楼,包括高层和低密度联排别墅,均价从9.23万到9.9万一平米不等。

这个价格相当于和记黄埔拿地价的50.8倍到55.99倍。

北京四环的这个板块,经历了长达二十多年的开发后,已经非常成熟。

楼盘距离2023年年底建成的3号线朝阳体育中心,只有100米。

周边还有万象汇、朝阳大悦城和燕莎三里屯等等,二手房均价8到10万元一平米。

(御翠园位置 来源:网络)

从中指院的数据来看,2023年7月北京商品住宅成交规模为50.99万平方米,环比下降12.8%。

北京商品住宅成交连降三个月,成交规模已经降到近5个月的最低点。

可以预见,李嘉诚此时此刻,选了一个市场最能够接受的价格,追求快速回笼资金。

这已经不是长实系第一次享受囤地的果实了。

换句话说,李嘉诚是少数把囤地模式玩到极致的地产大亨。

跟着他学习的内地房企,要么资金链断裂,要么土地和房子过剩,无人接盘。

比如在2020年9月23日,成都高新区财政金融局下发通知,要求禁止向和记黄埔成都公司提供融资和资产重组帮助。

主要原因就是和记黄埔在成都囤地、捂地不开发。

当地有一个楼盘叫做南城都汇,最早在2004年拿地,成交楼面价1030元一平米。

楼盘卖了整整16年都没卖完,还有6000多套房子。

结果2020年7月长江实业发布公告,以78.47亿港元的价格把它卖给了禹洲集团成都公司,股权占比50%,获利38.11亿港元。

光是成都的南城都汇就为长实系赚到百亿利润,比当年的千亿房企一年总利润还要多。

超低价买入土地,囤地十五年慢慢开发,跟着城市更新坐享其成。

这就是香港顶级地产富豪的运作模式,一般房企根本学不来,学不懂。

其他的囤地经典案例太多了:

1.武汉,2005年买入花街楼项目,10年不动工 2.东莞,90年代买入的海逸豪庭项目,蜗牛般开发了20年 3.广州,2004年低价买入3000亩地,7年后才开工 4.珠海,在2005年低价买入20万平方地块,囤地7年 5.重庆,十年前24.5亿元囤的地,2019年直接200亿卖了

中国楼市的开发模式,经历了三次重大转变。

第一阶段:2015年前。可以囤地,捂住三到五年就能坐享一两倍收益,所以大家都喜欢这么搞。

第二阶段:2015年后房地产进入上升周期,各种调控接踵而至,相当一部分楼盘被限价,开发商净利润下跌甚至腰斩。

这时候囤地已经不划算了。

高周转才是王道,绝大部分开发商都被带进了坑里,再也没能爬出来。

一直到2021年全面实行三道红线,高周转模式迅速落幕。

2023年,市面上剩下的开发商,以国企、央企背景为主,以及极少部分民营龙头。

时间 检验一切

作家当年明月曾说:

怎么样判断一个东西的价值,就是看它存在的时间。

日本有一家神奇的企业,叫做株式会社金刚组。

它创办于公元578年,大约对应中国南北朝末期,主营业务是给日本的神社、寺庙造木质建筑,是现今还存在的最古老家族企业。

金刚组成立超过1445年,是日本四天王寺的永久维护企业。

在日语中,匠人写作職人。

有日本百年家族企业掌门人,对匠人的理解是:

是追求自身手艺进步,并对此持有自信,不因金钱和时间的制约扭曲自己的意志或做出妥协,只做自己认可的工作。

一旦接手,就算完全弃利益于不顾,也要使出浑身解数完成。

在数百年的漫长传承过程中,历代掌门人都坚持着简洁的经营哲学。

金刚组极其重视与客户间的关系,重视自身员工技艺水平的提高,从不盲目扩张,将经营重点放在本地区域,现代化、企业化之后将技术与经营管理分离。

在日本明治维新之前,木质结构建筑的大客户是寺庙与神社,而四天王寺是金刚组最大的单一客户。

(来源:B站)

紧接着明治维新之后,日本建筑风格转向近现代,民众有了新的需求,于是金刚组尝试开拓越来越多的市场化新客户。

家族中的长辈们,还整理并且总结了名为《遗言书》的亲笔家书,目的是保持家族内部的稳定与繁荣。

《遗言书》有16个大条目,清晰地写下了从接人待遇、为人处世到生存观再到价值观的一系列思维方式和行为准则,期待子孙们恪守祖训。

然而到了39代掌门人金刚利隆时期,由于误判了形势,他认定进军钢筋混凝土建筑市场,是非常必要的选择。

(金刚组族谱 来源:网络)

最终金刚组在2005年破产清算,2006年被收购,成为高松建筑旗集团下子公司。

这不禁令人想起另一家目前为止依旧兴旺的日本企业:

万代

这个名字取自于中国古代兵法《六韬·龙韬·五音》中的一段对话:

武王问太公曰:“律音之声,可以知三军之消息,胜负之决乎?” 太公曰:“深哉!王之问也。夫律管十二,其要有五音:宫、商、角、微、羽,此其正声也,万代不易。五行之神,道之常也,可以知敌。金、木、水、火、土,各以其胜攻之。”

1950年,日本企业家山科直治成立了自己的玩具商店,取名万代。

他希望公司始终能开发出令人满意的商品,保持这个初心千秋万代不改变。

万代不易。

因为只要一次错误,就会将此所有积累,毁于一旦。

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作者:顾天杰编辑:始末

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