市说新语丨“认房不认贷”对楼市影响几何


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■中国经济时报记者 夏金彪

“认房不认贷”政策终于迎来实质性进展。据新华社8月25日报道,住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。通知明确,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。目前,根据首套房贷款的认定标准的不同,可以分为三种类型:除了“认房不认贷”之外,还有“认房又认贷”(购房人只有在名下无房且没有房贷记录的情况下,才能申请首套房贷款)、“认贷不认房”(购房人目前无房贷,就可以申请首套房贷款,不管他现在名下有多少套房),其中,“认房又认贷”最为严格,其次为“认房不认贷”,再次为“认贷不认房”。此前,为了抑制房地产市场过热,一些地方实施了“认房又认贷”政策,从市场预期和实际购买力两方面,起到了对市场降温的作用。此次三部门推动“认房不认贷”,是对房地产过热阶段出台政策的调整优化,有助于降低购房成本,释放刚性和改善性住房需求。自2022年以来,已经至少有40个城市对“认房又认贷”政策进行了调整,目前,仅有一二线热点城市仍执行严格的“认房又认贷”政策。以北京“认房又认贷”政策为例,如购房者名下有1套住宅或全国内的贷款记录(还清与否无关),再次贷款购买住宅即为二套。据业内测算,在北京,一套650万元的改善性住房(非普通住宅),在“认房不认贷”的情形下,首付比例为40%,而在“认房又认贷”的情形下,被认定为二套的首付比例翻倍为80%,首付额度多出260万元。如果“认房不认贷”政策实施,只要购房者当地名下无房,那就可以按首套房进行认定。其中两类购房群体有望从“认房不认贷”政策中受益,一类是常住地有一套贷款住房且准备置换的改善性需求购房群体;另一类则是在常住地以外的其他城市有过房贷记录,但本地无房的刚性需求购房群体。也就是说,“认房不认贷”政策实施后,外地有过贷款记录、本地无房以及“卖一买一”的购房者,首付比例及贷款利率都将按首套房进行认定,不仅降低家庭购房门槛,还减轻了购房成本。需要指出的是,“认房不认贷”并非全国一刀切的新政,三部门强调:“此项政策作为政策工具,纳入‘一城一策’工具箱,供城市自主选用”。这也意味着“认房不用认贷”是否执行、什么时候执行,由城市自行决定。市场认为,热点城市的房屋总价高,且首套房与二套房首付比例差距较大,如果“认房不认贷”政策实施,将对市场产生较为明显的带动效果。值得一提的是,在三部门发布“认房不认贷”政策的同一天,财政部、税务总局、住房和城乡建设部等三部门也发布了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税继续予以退税优惠。市场预计,“认房不认贷”叠加居民换购住房延续退税优惠将激发改善性住房需求,同时释放出小户型、低总价的二手房,也有助于刚性住房需求的实现,从而形成住房刚性需求与改善性需求的良性循环,有望带动楼市企稳回暖。

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