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在2023年的8月份，稳房地产的一系列政策重新开始酝酿，在8月底的时候认房不认贷的政策落地了，预计进入到2023年的9月份和10月份，一系列新的房地产的宽松政策还会陆续和大家见面。

如果把房地产市场的需求划分成刚需和改善性需求这两类群体的话，在我看来我们房地产主要这次的支柱是要激发一些改善性需求的这个人群，为什么会有这样的判断？下边从几个角度我做一个简单的分析。

我们先说一下政策，朋友们知道从2017年以来，我们出台了一系列历史上最严厉的调控政策，这些政策最重要的都是来抑制二套和三套这样的一些改善和投资性需求的人群的，这意味着对刚需的人群来说，其实从政策的角度，当前并没有太多的政策筹码可以来激发他们来购买房子。

反而我们转向了一些比方说改善性需求，由于过去一系列的像限购、限贷、限商、限售等等这样的政策，对他们的抑制已经有多年时间了，这个人群假设说通过这样的政策宽松，可以起到事半功倍的作用，政策的成本很小，但是可能起到的效果还会是立竿见影的，反而从政策这只手来激发刚需购买房子，政策的筹码相对是比较少的，这是第一个。

第二个大家来看一下，从中国人民银行调查统计司在2020年的3月份公布的一个报告里边，对于全国的城镇居民家庭所做的一个调查报告，我们看到有96%左右的城镇居民家庭已经拥有房子了。

这意味着什么？从刚需的角度，其实人群的空间并没有很大，这就意味着我们从政策的角度要来鼓励这些刚需的人群可能最后是事倍功半的，因为人群规模本身就没很大，你能够调动的政策资源上，他们来购房的需求空间恐怕也没有很大，稳住房地产显然可能难以起到支撑的作用，这是第二部分。

第三部分在我看来实际上是购房能力了，在过去的十年时间房价上涨最迅猛的应该是2016、2017、2018这几年时间，由于房价的快速的上涨，很多家庭都掏空了6个钱包来买房子，也就意味着由于房价的上涨，不少刚需的群体如果具备购房能力能上车的已经是千方百计甚至透支了家庭的购买能力已经上车了。

当前大家可以试想一下，不论是一线或者二线城市里面，当前的房价你即使降10%降20%甚至降30%，又有多少刚需的群体能够具备购房的能力？

这就意味着实际上从购房能力这个角度，刚需这个群体，恐怕除了市场化的商品房之外，还需要国家层面的保障房能够来托底，这是解决刚需这个群体今后房地产需求的另外一个组合拳，同时意味着从稳房地产这个角度来说，刚需的群体其实能力相对来说是有限的，由于购买力有限，显然对稳住整个房地产所能起到的支撑作用也是比较有限的。

实际上我们在转向这些改善性需求，你都会发现，不论是他们相对来说购房的能力，还是当前政策宽松所能起到的事半功倍的作用，以及政策的一些成本，从多个角度来看，也许是当前我们房地产最重要的一个抓手和支撑的力量。

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