2022年，商业地产市场经历了艰难一年。购物中心客流下降、商业地产整体经营难度增加......从业者的心态也在发生多重转变。

为把握行业发展趋势，全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产智库RET睿意德于2022年底至2023年初，面向230名行业高管展开问卷调查，并于近日发布“2022/2023年全国商业地产行业观察与信心指数”相关报告（下称“报告”）。

2022年商业地产到底有多艰难？报告显示，有57.88%的购物中心和商业品牌经理人表示，2022年客流较上一年明显下降，28.20%的受访者称略有下降，8.68%的受访者称基本持平，认为2022年客流有所增长的仅占5.24%。

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销售额方面，近50%的购物中心和商业品牌经理人表示，2022年线下门店销售额较上一年明显下降，26.44%的受访者认为线下销售额略有下降，整体销售额下降占比超过70%，认为线上销售额下降的购物中心和商业品牌经理人不足40%。

疫情管控、消费意愿减弱、购买力下降，是影响客流和销售额的三个主要因素，其中94.41%的受访者认为疫情管控是影响销售额的首要因素，98.3%的受访者认为疫情管控影响客流。

去年，北京、上海是购物中心和商业品牌经理人心目中，受疫情影响较大的两个城市。上海二季度受影响较明显，北京则在年中以及年末受到相关管控的连续影响。

多重影响因素下，不少购物中心面临经营困难的窘境。报告显示，44.33%的购物中心和商业品牌经理人表示，2022年项目新开目标没有完成；63.39%的商业地产经理人表示，2022年同行业经营困难甚至濒临倒闭的情况明显增加，仅5.2%表示同行经营状况基本正常。

不过，经历艰难一年后，商业地产市场在2023年将迎来关键转折点。

2022年末，“新十条”、“乙类乙管”等多项优化政策文件陆续发布，新冠疫情防控政策发生根本性转变，一些最先进入疫情高峰的城市已经基本上平稳渡过，各大商场和餐饮消费场所客流也大幅回升，消费市场人流回升，商业复苏新阶段正式开启。

报告显示，2023年全国商业地产经理人信心指数为59.92，相对于去年50.78的信心指数增加了9.14，消费信心指数、宏观信心指数、运营信心指数均有所提升。

展望未来，疫情对商业地产的影响也有望渐渐消退。报告显示，商业地产经理人中有47.59%预计，2023年疫情对线下商业客流的影响会小于2022年；58.4%的商业地产经理人认为，2023年营商环境会有改善，认为营商环境会明显改善的占比9.51%。

与此同时，33.61%的购物中心经理人认为，2023年商业项目的空置率将略有下降；50.21%的购物中心和商业品牌经理人预计，2023年营业额会明显增长；51.79%的商业品牌经理人预计，2023年门店利润水平将小幅上涨。

中指研究院也表示，2022年12月下旬以来，部分城市的消费市场已出现回暖信号，实体商业客流量有所回升，2023年疫情影响减弱后，居民消费意愿或将有所提升，消费市场或将稳步复苏。

从供给端来看，2022年，部分城市出台了国际消费中心城市培育、商圈改造提升、活化历史文化街区、促进元宇宙发展等多方面政策，推动实体商业提质升级，为商铺租赁市场带来更多优质供给。在多重利好因素促进下，重点城市商铺租赁市场有望逐步企稳恢复。

在商业地产投资方面，仲量联行日前发布的报告显示，2022年第四季度，无论是亚太市场还是中国市场，商业地产投资活动都明显回升，分别录得12%和125%的环比增长。报告预计，2023年下半年亚太区商业地产投资活动将快速复苏。

关键词： 商业地产 购物中心 客流下降