每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

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“融合跨界、文化意识、社会责任、新生代和老龄化、数字化，既是目前商业地产复苏的痛点和堵点，也是未来发展趋势的关键词。”

3月2日下午，由每日经济新闻主办的“商业观点谈”线下沙龙在上海举行。沙龙以“重回烟火气”为主题，聚焦消费复苏，寻找商业新密码。

在话题讨论环节，高力国际零售房地产服务董事陆逊表示，商业地产走入发展的瓶颈期并非由疫情直接导致，而是在长期大量的供应之下，每一个商业载体都不可避免地受到挑战。

高力国际零售房地产服务董事陆逊 图片来源：每经记者 崔晟 摄

商业地产复苏的痛点和堵点

陆逊认为，商业地产走入发展的瓶颈期并非由疫情直接导致，而是长期大量的供应之下，每一个商业载体都不可避免地受到挑战。“这是来自国际形势，来自疫情影响，来自之前将近10年一直积累下来的供应量过大、同质化竞争的状态，正好在这个点上爆发了。”

“商业体里，大家最先关注的奢侈品、然后慢慢转向轻奢，再到快消、餐饮，实际已经出现了逐步的变化。”

陆逊表示，“从我们的视角来看，这些变化可以分为两个维度：一是可支配收入，二是购买力。事实上在一线城市中，北京和上海的人均可支配收入排名前两位，但是上海的购买力在全国排在第五位，北京排在第七位。这意味着，一线城市的生活压力导致在可支配收入允许的条件下，人们的购买意愿出现下滑。”

为什么近期文化类品牌会频频开店？陆逊认为，事实上在早些年，这些品类的开店意愿一直是有的，但从业主角度看，他们付租能力很低。而优质场地一定会给像ZARA、H&M这样的快销品牌，因为早些年他们是有品牌号召力的。但现在ZARA、H&M闭店多了，怎么来填空？

另一个影响线下商业回暖的因素是线上零售的扩张。

“疫情期间线上销售增长超过30%的品类，如黄金珠宝增长将近60%，餐饮线上成交增长将近50%，服装增长达33.7%。另外像装修装饰材料、家居、烟酒、汽车等，全都通过上线上来满足，这些都是付租能力很强的业态，如果他们的增长全都到了线上去后，线下出现的空白如何填补，是需要深思的。”陆逊表示。

商业地产未来发展五大趋势

据高力国际观察，商业地产已经开始转变，并且在未来发展趋势中将呈现五大方面的热点，即融合跨界、文化意识、社会责任、新生代和老龄化、数字化。

“最首要的趋势是融合。”

陆逊解释道，“融合包括两层意思：第一层是线上线下融合，线上已经形成了完整的生态系统了，而对于线下，包括未来的服务也好，商家库销比的提升也好，都是有利好的；第二层是品牌本身的跨界，这是一个非常强的趋势，未来整个零售、消费形态可能会改变，商家按照消费目的性打造商业环境，不论是跨界的体验式场景也好，融合的运营手段也好，要考虑的是如何去实现。”

文化意识则是商业地产未来发展的第二大趋势。“以往我们对品牌的认同是价格便宜不便宜、质量好不好、服务好不好，但未来品牌背后的文化更值得挖掘，而且会有越来越多的Z世代年轻人开始关注这个品牌的企业操守和企业文化，包括狭义的ESG，节能、环保、减排等属于消费者的文化意识，这也是品牌升级迭代需要关注的焦点。”

“第三个趋势是目前众多品牌已经意识到的企业责任，也就是广义的ESG，包括社会、环境、治理。”

陆逊表示，企业和商场对可持续发展的关注将成为整个市场的驱动力。与前两代消费者相比，关注环保和公益的企业更容易获得新生代消费者的关注，他们对此有一种共情认知。

“第四大趋势来自品牌细分最重要的源头——新生代和老龄化。”陆逊认为，以前商场开业只需重点关注主力消费群即可，如18~35岁最主力群体和15~55岁是次主力群体，但现在的关注点已从越来越小到越来越老，因为消费主动权都在他们手里，所以从新生代到老龄化的怎么去细分，包括服务的细分和品牌文化的细分，也是一个非常重要的点。

数字化的呈现是商业地产未来发展的第五个趋势。“一是关于整个品牌（或商场）对外的传播，二是供应链的整个环节或者管理体系的升级,三是在于整个数字化在终端场景中的应用。”

陆逊表示，在商业地产回暖进程中，数字化扮演了极为重要的角色，但从当前的运行情况来看，如何打通技术成为亟待解决的问题。事实上，现在很多购物中心是做不到数字经济支撑整体流程的，尽管是未来的大趋势，但仍然需要时间落地。

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