如果把钟表拨回到2年前的2021年，彼时的越秀地产（00123.HK）在一众高速快跑的房企中速度较为平稳，但已经非常在意控制自己的节奏，不被对手打乱自己的既定战略。时间回到2023年，作为真正的长期主义者，善于长跑的越秀地产，已经成为了大部分房企所羡慕的样子。

2022年，实现营业收入约为人民币724.2亿元，同比上升26.2%。股东应占净利润约为人民币39.5亿元，同比上升10.2%。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为68.8%、62.7%和2.23倍，“三道红线”全部指标“绿档”达标。全年新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米，今年更是计划斥资400亿进入到土地市场。

(资料图片仅供参考)

优异的成绩反映在股价上，给股东创造了实实在在的高收益。截止3月15日，于去年同期的股价对比，涨幅达到56.31％。以年度股价表现看要超过行业其他明星内房股。

其他房企的包袱：越秀没有

在地产高速增长的那些年，房企曾经因为规模扩张的需要，大面积进入非核心城市，或者贪图便宜，买入了大量消化速度极慢的低效资产。在市场下行时，这部分资产，便成为企业沉重的负担。

越秀把投资布局的重点，放在了大湾区和长三角。这让越秀地产没有了其他房企那样的负担，能够保持自己的节奏，继续轻松前行。

2022年，越秀地产录得合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币1,250.3亿元，同比上升8.6%。年内在大湾区实现合同销售金额为约人民币596.8亿元，占比约为47.7%，在华东地区实现合同销售金额约为人民币429.5亿元，占比约为34.4%。

在去年的市场环境下，上述业绩已远远优于行业平均水平。

于此同时，还充分运用“6+1”多元化、特色化增储模式，分别于广州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、郑州、长沙、重庆及成都共12个城市新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米。

在土储规模扩大，净负债率等指标进一步优化时，越秀地产仍握有充沛的现金。截至2022年12月31日，公司的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币351.2亿元。

这使越秀在2023年依然具备高速发展的能力。

今年 2月初，越秀地产以接近60亿元的价格在北京的昌平区和石景山区各拿下一幅地块。

业绩会当天，董事长林昭远透露今年拿地规模和去年接近，根据以销定产，将斥资400亿拿地，未来在北京等热门城市还江继续拿地。

结构化的楼市：跑得更快

由于此前的土储布局，越秀地产很有可能在今年受益。

在3月15日的业绩会现场，林昭远在接受媒体时判断，今年的楼市结构分化应该是越来越严重的，好的地方价格上涨，不好的地方卖不动。

这个判断其实也反映在一二月份的市场销售业绩里。长三角、粤港澳的很多城市迅速回暖，但也有不少城市降价了，却还是卖不动。

越秀地产的土储和产品，有力地支持了公司能在好卖的地方，卖得更好。林昭远介绍说，越秀长隆项目比周边单价要高出2万一平米，但依然供不应求，甚至一些大面积单位出现了被抢购的现象。

这使得越秀今年有可能以更高效的开发和销售速度，实现既定的业绩增长目标。据管理层介绍，2023年的销售目标为1320亿元，而可售资源为2400亿元，另外今年还要确保经营性现金流为正。

这使得公司需要更高效的运营、更精准的投资和更契合市场主流需求的产品。

据介绍，越秀“精益管理， ‘三新’驱动，稳中求进”的年度工作主题，成为了越秀高效率的保障。

2022年，越秀扎实推进经营管理四大行动，重点推进数字营销、产品标准化、精益成本啊，还有高质量交付啊，并取得重大进展。公司的管理机制和组织体系持续优化，大项目总管理机制基本落地。构建项目为中心，跨专业协同，能综合的项目运营模式，提高一线经营单位的运营效率，还计划进行创效持续优化业务的激励机制。

强大的TOD项目开发能力

为了落实管理目标，从投资、产品，到营销、服务，每个管理细节，越秀地产都加以强化。

在营销端，越秀地产将实行一盘一策的精准营销策略，深化控制营销、精准定价，精细化这个价格销售和进行核对。

根据对开发需求的精准预测，扩大战略采购的覆盖率、项目的工程品质和建立全成本的产业体系。

持续优化服务结构和完善长效机制。持续提升产品力，产品设计要更加契合市场，满足商务性和感性需求。

在财务端，持续保证三道红线达标同时，加强对销售现金流的管理，拓展公司渠道。这样公司。

越秀地产还有一项特长，就是TOD项目的开发。

林昭远说，要在这个狭长的空间里进行施工，其实难度是特别大，结构的要求也特别的高。而且，要在确保地铁安全运行的同时，盖好房子。需要强大的技术开发能力，也需要有丰富的TOD开发经验。

越秀地产在这一领域恰恰拥有领先的优势。

这不仅使越秀在扩充土储时，比同行拥有更宽广的来源，也在很大程度上，提升了产品的市场受欢迎程度。在主要城市的销售名单里，地铁上盖的TOD项目都是热卖产品，对越秀地产来说，无疑又是一大业绩助力

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