最近两三年，房地产市场持续下行，“降本增效”成为很多房企的关键词。

但明源君发现，虽然不少房企嘴上喊着要“降本增效”，但搞来搞去，最终还是只见降本，不见增效。不仅如此，好多公司在落实过程中，还存在过度降本、盲目降本等操作。

(资料图片仅供参考)

今天，明源君就和大家来聊聊，房企“降本增效”过程中的实践误区。

以为降薪就能控成本

但凡房企要降本增效，首先考虑的就是降低员工薪酬，以此控制过高的人力成本。

殊不知，盲目大面积降薪，非但达不到降本增效的目的，还会让企业付出更加高昂的代价。

比如某公司面对人工成本过高的压力，直接决定普遍降薪10％，文件一公布，员工们纷纷表示不满，多个业务骨干辞职，生产立刻陷入停滞状态，产量与销量明显下滑，企业为此付出了更大成本。

其实，一家公司的人工成本过高，有很大原因是公司的盈利能力或者绩效没有提高，员工创造的价值与拿到收入不对等。

反观国际上的知名公司，其往往采用全绩效薪酬激励模式，企业赢得的是高绩效、员工赢得的是高收入。

“全球第一CEO”杰克·韦尔奇就曾说过，企业工资最高的时候成本最低。因为我们只考虑到会计成本，没有考虑到机会成本，没有考虑到人的成本。

高工资之所以会有低成本，原因在于三个方面。

一是高工资吸引一流的人才，从而给企业创造出更好的价值。

二是高工资能够减轻员工的生活焦虑，使其能够把精力更好投入在工作上。

三是高工资能增加员工的稳定性，不会动不动就跳槽，节约企业的用人成本。

架构调整不是越多越好

最近这几年，调整架构几乎是各大房企“降本增效”的必选项。

现实意义上讲，房地产市场调整剧烈，企业为了适应当下环境主动求变，也无可厚非。比如有房企就提出“轻”总部策略，减少重叠冗余的职能、减少不必要的事项、减少不必要的审批。也有房企提出要“小总部、强区域”，避免总部“头重”，让区域疲于应付，失去对市场快速的反应。

然而，架构调整并非越多越好。比如某房企一年就进行了4次架构调整，区域数量从几十个到100多个，又从100多个减到几十个。如此高频率且大力度的调整，任谁都觉得难以适应。

之所以强调不要频繁调整架构，是因为新架构势必带来工作流程的重新梳理，重新制订这些规则需要时间，员工重新适应新职责也要花时间。

根据过往企业的案例，组织架构变动时，往往会导致人心浮动、混乱；客户接口变化损失；制度尤其是流程未及时完善损失等。

现代管理学之父彼得·德鲁克就强调：组织不能只因为一些小毛病就经常调整组织架构，也不应该轻易调整架构。调整组织，就像动外科手术，就算是再小的手术也会有风险。

最低价中标代价巨大

很多房企的传统想法是，如果将业务链条分为20个环节，每一个环节都是最低价，最后总成本自然最低，其实不然。

比如在采购端，有些房企采用最低价中标的原则。的确，从表面上看采购支出是降低了，但从全链条看，原材料品质降低，通常会导致生产环节成本上升、销售部门费用增加、客户满意度降低以及后端整改维修带来的二次成本增加等等。将这些问题汇总，就会发现整个链条的成本在增大。

更有甚者，一旦因原材料质量过差引发品质事故，对企业形象将会造成巨大影响，得不偿失。像我们经常接触到的饭店，有不少就是在采购环节做文章，降低原材料的质量，以次充好。其结果就是逐渐被消费者抛弃，最终关门大吉。

视拖欠合作款为妙招

作到最后没朋友

有的房企还把拖欠合作伙伴费用看做是成本管控的妙招，这其实是“得不偿失”的做法。

过度苛刻的付款条件，或者经常拖欠款项，往往会造成施工单位配合度差，项目进度质量安全上不去等后果。而且一旦这种坏名声蔓延开来，无疑会造成优秀合作方流失，不利于房企长期发展。

反观一些成本控制较强的房企，其付款速度业内有口皆碑，合作伙伴为了保持这层关系，干活也很卖力，这样项目整体效率就上来了，综合成本也可以进一步降低。

比如某江浙房企，有一些供应商已经合作二十多年了，彼此默契非常高。该房企员工可以每天只工作7小时，即使下班后没人在现场盯着，施工单位、监理公司出于对该房企的信任和长期合作的愿望，也是丝毫不会懈怠。所以这家房企的人效在业内是首屈一指，项目品质也是有口皆碑。

不从根源入手，轻视无效成本

现实中，很多房企往往轻视无效成本。殊不知，这才是控制成本浪费的关键。

无效成本是指房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。

万科在研究无效成本时，对公司内部的成本费用进行了统计分析。据不完全统计，目前无效成本占总建造成本的2%左右。按照平均建造成本2000元/平方米计算，达到40元/平方米；年结算2000万平方米时，对利润影响达到8亿元；每减少1%无效成本，增加利润4亿。

无效成本的产生原因有很多，比如重复设计费、面积补差、图纸费用成本；返工、重建、整改、加固、补强成本；预结算失误、付款失误成本；多余的材料、设备消耗；流程低效等。

例如，某项目报审图显示顶层屋顶为封闭的，其实实际是留了一个上门孔，这个闷顶空间是赠送给业主的，但是由于赠送的面积较多，结构含量指标增加，导致地上钢筋含量增加2.69KG/㎡，混凝土含量增加0.023m³/㎡，模板也增加了0.23每平方，合计增加了造价将近54元/平方。

我们曾在《》一文中提到，解决无效成本，需从全员重视、全成本管理、成本前置、图纸会审、限额设计、设计优化、采购招标、管理协同、费用管理和后评估管理九个方面来入手。

比如图纸会审这一环，应对各个阶段的图纸进行严格的会审，把大部分无效成本消灭在图纸上。可以借助数字化系统，在系统上进行碰撞检查和模拟施工，来找出矛盾点和及时调整设计。

小结：

降本增效是一个系统性工程，也是一个长期主义工程。面对行业下行，利润承压，各家房企千万不要跟风降本、盲目降本，否则只会越来越偏离本质，造成实质上的内卷和内耗。

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