LPR时隔10个月首次下调，长短均是10个BP。新的LPR为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。

有些观点说，这个LPR的下调符合预期，能够改善居民的消费预期。

【资料图】

符合你的脑袋啊，我预期是至少下调20个BP。你们想想，上个礼拜大家在期待什么？是一揽子的刺激政策，不是单独的LPR下调。

而且，LPR下调了10个BP，你会出手买房子吗？省下来的钱你会拿出去消费吗？

这次下调之后，北京首套房贷4.75%，二套5.25；上海首套4.55%，二套5.25%；深圳首套4.5%，二套4.8%。

这个利率水平，首套依然还比2008年的7折利率要高，二套更不要说了。以深圳一套500万的刚需盘计算，按300万贷款计算，30年月供是1.52万。二套，按总价1000万付6成贷4成算，30年月供是2.1万，但首付要付600万。

搁以前，LPR下降10个BP是很大件事，但是现在不是了，因为市场的关切点变了。

简言之：眼下LPR的下调幅度远远满足不了市场的期待，而市场的期待也完全不止于LPR下调。

01

单看LPR的下调，太少了。这个利率调整幅度想刺激人们入市买房子，可谓是“想都不敢想”。关键是，这个下调和我们现今的经济形势、房地产形势，也完全不匹配。

在2008年，为了应对当时的次贷危机冲击，我们当时针对房贷推出了7折利率——4.158%。今天国内的宏观经济形势，应该说至少可追2008年。而对于房地产而言，惨烈度已经超过了2008年。但是就房贷利率下调幅度，却没有2008年那么大力度。此一。

二是，如果都认同现在是比较严峻的时刻，那么参考美联储在2008年、2020年的动作，我们的LPR下调实在不满期待。在2007-2008年，美联储9次降息，有4次下调在75个BP以上，利率从4.75%干到了0.25%。2020年疫情暴发时，美联储2次下调了150个BP。

反观我们自2019年启动LPR改革以来，已历3年半，几乎贯穿整个疫情期，期内5年期LPR下调7次，累计下调65个BP——从4.85%到4.2%。

加上银行加点，我们现在大城市的首套房贷利率，依然没有低过2008年。这是不合理的。因为，今天人们拿着4-5%的利率，到市场上你几乎找不到什么赚钱的机会，尤其是企业。是以，这个利率，没人会去贷款。

想通过这个调息，刺激内需——假设内需还在的话，那么首先是要让利率降到企业、个人可以赚到钱的程度。是多少我不确定——也许真实的房贷利率最终要下调100个BP，人们才愿意贷款，但眼下的肯定太高了。慢慢调也是调，一次性调也是调，想让企业、个人重新贷款，结果可能就是那样。

这样渐进式下调LPR，反而会给购房者形成一个“LPR将继续下降”的预期，进而他们会继续持币等待，等到下一步的利率更低，这样反而不如一步降到位来得直接。

02

上面是单说LPR，下调当然是利好，疯狂下调肯定有刺激，但是，整个房地产市场现在需要的并不只是LPR。

只是单独的利率政策，现在意义已经不大——你得在多长时间内下降到多少才行？不需要专业，只要你现在想买房就会知道，对于楼市而言，利率下来只是第一步，但远远不够。

楼市现在的问题是：还有能力贷款的人都被限死了，政策想刺激的那些人贷不动了。

如前文所述，今年和之前的变化在于：许多人没有了收入来源，或者是预期未来赚钱特别的难。不管他们是否买房，如果实际及预期收入变得非常悲观，人们会首先倾向于确保家庭的基本开支。买房子的大计，会往后推延。

有三类人群，一类是贷不动的，再一类是不愿意贷款的，第三类是被限死了的。

对第一类人群，也许是失业也许是工作特别难，总之，无论是利率降到多少，都不会去贷款，贷不动了。这一类人群里，还有很多本身已有房贷的，现在都在努力的偿还债务中，无论如何都不会再去增加债务。

对第二类人群，有能力贷款，但是不愿意接受这么高的利率成本。一方面是成本实在太高，不仅是二套利率太高，还有首付也太高。另一方面，还在于他们对房地产未来的保值和增值预期快速转淡，如果预期拿着4-5%的利率赚不到钱，傻子才去买房子。因此，如果不是安全性特别特别强的楼盘，也不会出手。

对第三类人群，有能力改善居住环境，债务也很低，也很有意愿做“资产配置类”的购买。但这类人群被限死了，根本没有渠道入市，只能去买公寓等非住宅类资产。先前的政策精准打压的也是这类人群，就是要他们不能再买房子。但事实上，这是唯一的一类现在有能力接盘的人，也是最没有希望放宽的一类人。

仔细来看这三类人群，我们就明白，单单的降利率，可能只会对第二类人群中的一部分人起到一点作用，但这个比重太小了。

今天的宏观形势已经转变，在2022年时你还可以说市场是房地产的问题，但是今天不是了，今天首先是“保就业”的问题。

人们有工作，有现实收入，有稳定预期，他们才会消费，包括房地产在内的消费。有了基本面的稳定预期，需求不需要刺激就能复苏，没有这些，仅是靠货币刺激，没有什么用。

03

总之，让我来说现在的市场，就三句话。

第一，市场现在需要的政策是一揽子政策。

今天市场的危机显然不是房地产一域，人们不买房子，也不单单是基于对房地产市场的信心消失，这是和2014-2016年最大的不同。人们的不乐观弥漫于整个宏观领域，要提振信心和收入，房地产也许是个突破口，但是需要的是一揽子政策。

第二，单一的货币政策调整意义不大。

许多人还沉浸在，只要楼市步入了熊市，那么扩张M2就管用，什么存准、利率只要往下调，人们就会跑步入市，“还是老配方”。现在这个链条很大概率是转不动了，因为三大部门——政府部门、企业部门、居民部门，都在吭哧吭哧的还债。只是调整货币政策，降利率、降存准，当然有作用，但是边际效用在快速下降。

第三，房地产政策需要的是松绑。

显然，现在要重启房地产，或者说不让房地产继续拖经济后腿，或者让房地产适当拉一下地方财政和经济增长（怎么说都行），最直接的办法是大幅度松绑原来的“五限令”，让有钱人能够买房子。让市场去决定，这是比利率更好的办法。

但是这样会给主管部门带来风险：放开了房价再涨起来怎么办。对这样的“风险”，只能说，怎么做、任何时候做，都会面临这样的两难。

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