7月，无锡四批次土地挂牌，其中梁溪区盛岸山北板块挂牌2幅宅地——惠山古镇三期DE地块、惠山古镇三期F地块。

这两幅地块起拍楼面价均破2万元/㎡，且最高限价楼面价破2.4万元/㎡，吸引不少房企和业内人士的关注。

具体，这两幅地块质素如何呢？一起来看看。

【资料图】

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地块具体解析

惠山古镇三期DE地块

地块位置：梁溪区盛岸路与规划道路交叉口东南侧

出让面积：33679.1㎡

土地用途：居住用地

容积率：1.0-1.2

起拍楼面价：21000元/㎡

上限楼面价：24161元/㎡

起拍总价：80278万元

建筑限高：D地块住宅建筑≥4层且屋脊高度≤15米；E地块住宅建筑≥4层且屋脊高度≤18米，非住宅建筑高度≤12米。

惠山古镇三期F地块

地块位置：梁溪区规划道路与山东浜交叉口东南侧

出让面积：34239.4㎡

土地用途：居住用地

容积率：1.0-1.3

起拍楼面价：21000元/㎡

上限楼面价：24150元/㎡

起拍总价：93474万元

建筑限高：住宅建筑≥4层且屋脊高度低于24米，非住宅建筑高度≤12米

这两幅地块相邻，均属于梁溪区盛岸山北板块。

交通出行方面：地块周边有运河西路、盛岸路、通惠西路凤翔路等多条城市干道环 绕，快速内环凤翔路与地块直线距离约1公里，多 维立体的交通路网，轻松联通其他板块；轨交方面，地块紧邻地铁4号线惠山古 镇站，地铁3、4号线换乘站点盛岸站距地块仅900m左右，交通便捷。

周边配套方面：地块位于梁溪主城，周边滨湖万达广场商圈、中山路商圈等商业配套距离较近，开车约15分钟以内。

教育资源方面：地块周边有无锡外国语学校通惠西路校区、无锡市惠山小学等优质教育资源环绕。

值得一提的是，地块周边生态资 源丰富，东侧是大运河，西侧紧邻5A景区惠山古镇和锡惠公园，周边还有吟苑公园、运河公园等休闲资源环绕。

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地块开发价值

1. 土地市场

据克而瑞数据统计显示，近5年，梁溪区盛岸山北板块累计成交10幅宅地，其中2019年土地端没有供应，2020年起土地成交量呈现大幅下滑趋势。

主城区的土地资源本就不多，而低容积率的地块更是难得。

除2023年首批土地挂牌中，惠山古镇三期A地块容积率为1.05，其余已成交地块容积率 均在 1.4-2.2之间。

而这两幅地块同样属于低密地块，且地 块位于惠山脚下，南面运河，南侧、西侧均临河，与中心城区“龟背城”也相距不远。

梁溪区作为无锡老城区，根植着无锡的商业、交通、文化、历史脉搏，但随着主城区土地资源供应越来越少，尤其是低密地块更是少之又少，土地价值也日益凸显。

2. 新房、二手房市场

随着土地价值的日益攀升，盛岸山北板块新房房价也逐年上涨。

据克而瑞数据统计显示，2023年，盛岸山北板块商品住宅整体成交均价为25224元/㎡，近5年成交均价增长率为61%。

目前，地块周边距离较近的在售新房项目不多，仅山河万物、山河万象以及星合中山玖里。

山河万物在售122-177㎡多层、小高层房源，最新成交均价30053元/㎡。

山河万象目前剩余不多，尾盘销售阶段，最新成交均价28880元/㎡。

星合中山玖里在售141-234㎡装修高层房源，最新成交均价28730元/㎡。

地块周边二手房有蓉湖新村、湖光新村等，房源建设年代老旧，据贝壳数据显示，近2年这两个小区没有房源出售。

整体而言，目前周边在售新房项目不多，待地块开盘入市，按照正常去化流速，周边新房项目基本处于销售尾声；且这两幅地块容积率低，按照地块规划条件，预计将打造墅类产品，与周边新房、二手房产品差异大，具备较强的竞争优势。

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地块建设要求

1. 土地出让金

第一期：50%，自签订出让合同之日起一个月内支付；

第二期：50%，自签订出让合同之日起四个月内支付。

2. 建设期限

自交地之日起 12 个月内开工，自开工之日起24个月内竣工。

3. 建筑限高

D地块住宅建筑≥4层且屋脊高度≤15米；

E地块住宅建筑≥4层且屋脊高度≤18米，非住宅建筑高度≤12米；

F地块住宅建筑≥4层且屋脊高度低于24米，非住宅建筑高度≤12米。

4. 其他要求

两幅地块建筑风格均为：

地块内以坡屋顶建筑为主，体现江南水乡建筑风貌；

色彩以黑白灰为主，居住建筑体现粉墙黛瓦的江南水乡居民建筑风格；

建筑里面使用体现新中式元素的建筑材料，住宅外立面材料以石材、铝板为主。

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总结

惠山古镇片区，拥有丰厚的文旅资源、闲静的水乡环境、工巧的建筑规制，是无锡的一张黄金名片。惠山古镇三期，是一个在深度挖掘历史文化底蕴的基础上打造的文旅综合项目。

在今年2月19日下午举行的“双湾融合共创未来”2023无锡城市推介会上，推介会现场举行的签约仪式上，梁溪文旅集团与仁恒置地签订了关于惠山古镇高品质住宅项目合作协议。

而在2023年无锡首批土拍中，仁恒也是意料之中竞得了惠山古镇三期A地块，而这一次挂牌的惠山古镇三期DE地块、F地块与此前仁恒竞得的地块相毗邻，仁恒是否还会继续拿地深耕呢？这两幅地块最终会被哪家房企收入囊中？让我们拭目以待。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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