(资料图)

以微见著洞察趋势客观行文理性参考

太原楼评☞| 业内视角

393篇/文1496字/阅读9分

导读

昔日羡慕拆迁户！

今朝垂泪买房奴。

察势者明趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

曾几何时，拆迁暴富还是太原人喜上眉梢的事。

为什么呢？太原本就是一个由城中村集合的城镇，除了老太原的厂区，柳巷，钟楼街等这些老街老巷有浓郁的市井气息，大部分的地方都是工棚和城中村的模样。

于是城中村改造成了一个关乎很多太原家庭的大事件，陆续有174个城中村进入了改造计划，这在全国的土地供给中也是少有的，城改类土地成为城市供地的主力。

甚至在婚恋中，对方是个太原村里的后生，女孩都要高看几眼的，那待遇可比读个博士或海归的身份更吃香，毕竟纵然小伙才干出众，也难能一生混到十套房！

太原拆迁大致经过了三个阶段：

第一阶段：133工程雏形阶段（富）。

第二阶段：确立拆迁法则元年(富)。

第三阶段：房被拆迁了但拆穷了！

其中第一个阶段，属于混乱的草莽时代，基本是2008年到2015年之间。这个时期已经确立《太原市城中村改造管理试行办法》，其基本原则是列入城改的，在土地条件具备的前提下，村民建设用地标准按人均133平方米控制。

城改是大势所趋，拆迁逐步开启，但是很多城中村并不是连片的，也有很多村并不在明录之内。于是很多土地属性尚不明朗，但工地已经轰鸣开动，无证的小产权楼盘纷纷上马，高峰时期一度占比能到五成，这一波在“清零下”很多产权转正了。

第二阶段，逐步让城改拆迁进入到了正轨。首先是《太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干意见》确立了几项原则。

1，城改土地必须公开出（转）让方式供地。

2，按批准的土地备案价先行缴纳土地出让金。

3，土地出让金85%市财政返还用于拆迁安置！

这奠定了城改类用地的基本法则，土地确权和交易秩序从无序变成了有序，也保障了太原市非城改类土地的地价稳定性。

在此基础上，2015年开启了城改元年，在房企引进上以全国品牌作为城改框架合作方，自此恒大，富力，万科拥有了的稳定土储，万柏林区也是一骑绝尘。

陆续太原有174个城中村的改造推进，截止到目前已经完成了大半。在这一波红利中，以小店等城改村出现不少的造富神话，千万级的拆迁富户层出不穷。

第三阶段：时至今日，其实太原仍有很多城改项目并没有如期完成，这些尚未被城改或因项目开发排序而出现了“拆迁拆穷了”的问题。

这其中既有“钉子户”的原因引发的周期停滞，譬如亲贤村部分地块。也有开发商的优先以商品房开发为主，滞后了安置房的开发，如富力城等项目。也有本身就是末班车，踩空了市场红利，成为“冤大头”的融信时光之城等。

只是这些拆迁往往消耗了几年甚至是小十年的时间成本，过渡费也是难以持续，安家费也从货币变成了实物，甚至还有郑州、贵州都出现了给房票的做法！

大概率伴随地价降低，尤其是4.2容积率慎重批复，加上城改土地往往会伴随不确定成本以及过程风险，未来将会有很多城改类土地成为烫手的山芋。

相对而言，房企更愿意拿非城改的土地，而城改的土地成为太原土地市场的“滞销货”，甚至部分拆迁居民真会出现拆迁反而穷了的故事。

毕竟很多拆迁前都是月入三五万的包租公包租婆，而等待返迁的几年，往往影响了几百万的收成，譬如许西村和大马村的那些“富户们”，拆可能真不划算！

文中意见和内容仅供交流使用

主业：城市进入/土地推荐/可行性分析

产品定位/开发咨询/企业培训

原创作品 未经授权请勿商用

承接省内土地开发调研咨询服务

© Copyright

作者：张明图片：来源网络 侵删

原创不易，欢迎收藏、点赞、分享

□ 更多太原楼评原创热文□

关键词： 城中村改造 土地使用权