世界快看点丨【太原楼评】未来可能会是拆迁拆穷了!


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太原| 业内视角

393篇/文1496字/阅读9分

导读

昔日羡慕拆迁户!

今朝垂泪买房奴。

察势者明趋势者智,驭势者独步天下!见字如面,大家好,我是太原楼评君!

曾几何时,拆迁暴富还是太原人喜上眉梢的事。

为什么呢?太原本就是一个由城中村集合的城镇,除了老太原的厂区,柳巷,钟楼街等这些老街老巷有浓郁的市井气息,大部分的地方都是工棚和城中村的模样。

于是城中村改造成了一个关乎很多太原家庭的大事件,陆续有174个城中村进入了改造计划,这在全国的土地供给中也是少有的,城改类土地成为城市供地的主力。

甚至在婚恋中,对方是个太原村里的后生,女孩都要高看几眼的,那待遇可比读个博士或海归的身份更吃香,毕竟纵然小伙才干出众,也难能一生混到十套房!

太原拆迁大致经过了三个阶段:

第一阶段:133工程雏形阶段(富)。

第二阶段:确立拆迁法则元年(富)。

第三阶段:房被拆迁了但拆穷了!

其中第一个阶段,属于混乱的草莽时代,基本是2008年到2015年之间。这个时期已经确立《太原市城中村改造管理试行办法》,其基本原则是列入城改的,在土地条件具备的前提下,村民建设用地标准按人均133平方米控制。

城改是大势所趋,拆迁逐步开启,但是很多城中村并不是连片的,也有很多村并不在明录之内。于是很多土地属性尚不明朗,但工地已经轰鸣开动,无证的小产权楼盘纷纷上马,高峰时期一度占比能到五成,这一波在“清零下”很多产权转正了。

第二阶段,逐步让城改拆迁进入到了正轨。首先是《太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干意见》确立了几项原则。

1,城改土地必须公开出(转)让方式供地。

2,按批准的土地备案价先行缴纳土地出让金。

3,土地出让金85%市财政返还用于拆迁安置!

这奠定了城改类用地的基本法则,土地确权和交易秩序从无序变成了有序,也保障了太原市非城改类土地的地价稳定性。

在此基础上,2015年开启了城改元年,在房企引进上以全国品牌作为城改框架合作方,自此恒大,富力,万科拥有了的稳定土储,万柏林区也是一骑绝尘。

陆续太原有174个城中村的改造推进,截止到目前已经完成了大半。在这一波红利中,以小店等城改村出现不少的造富神话,千万级的拆迁富户层出不穷。

第三阶段:时至今日,其实太原仍有很多城改项目并没有如期完成,这些尚未被城改或因项目开发排序而出现了“拆迁拆穷了”的问题。

这其中既有“钉子户”的原因引发的周期停滞,譬如亲贤村部分地块。也有开发商的优先以商品房开发为主,滞后了安置房的开发,如富力城等项目。也有本身就是末班车,踩空了市场红利,成为“冤大头”的融信时光之城等。

只是这些拆迁往往消耗了几年甚至是小十年的时间成本,过渡费也是难以持续,安家费也从货币变成了实物,甚至还有郑州、贵州都出现了给房票的做法!

大概率伴随地价降低,尤其是4.2容积率慎重批复,加上城改土地往往会伴随不确定成本以及过程风险,未来将会有很多城改类土地成为烫手的山芋。

相对而言,房企更愿意拿非城改的土地,而城改的土地成为太原土地市场的“滞销货”,甚至部分拆迁居民真会出现拆迁反而穷了的故事。

毕竟很多拆迁前都是月入三五万的包租公包租婆,而等待返迁的几年,往往影响了几百万的收成,譬如许西村和大马村的那些“富户们”,拆可能真不划算!

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关键词: 城中村改造 土地使用权