文/《清华金融评论》资深编辑孙世选

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2023年的政府工作报告提出，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。这是史上政府工作报告首次针对房企提出“防止无序扩张”。

精彩观点：

2023年的政府工作报告指出，“房地产市场风险隐患较多”。政府工作报告进而提出，“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”

对比2023年的政府工作报告与此前两年的政府工作报告对房地产业的要求。

2022年的政府工作报告：“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

2021年的政府工作报告：“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

首次针对房企提出“防止无序扩张”

回顾历史，可见2023年政府工作报告是史上政府工作报告首次针对房企提出“防止无序扩张”。

前两年，在我国经济领域，有“防止资本无序扩张”的表述。而实际上所谓的资本“无序扩张”并非遍布整个经济领域，而是被认为主要可能涉及五个领域，即房地产、教育培训、娱乐、互联网、互联网金融。

2023年的政府工作报告首次专门针对房地产企业提出“防止无序扩张”，这也说明房地产领域的无序扩张带来的风险隐患较多。

房地产业在我国国民经济中占据重要地位。3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹在第十四届全国人民代表大会第一次会议举行的第二场“部长通道”采访活动中接受采访时表示，关于房地产有这样一个概括：“456”，即房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%在住房上，可以说牵一发动全身。

政府工作报告称“房地产市场风险隐患较多”，具体体现在何处？中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜3月3日在国新办举行的“权威部门话开局”系列主题新闻发布会上指出，从2021年下半年以来，以恒大为代表的部分房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，患上了严重的“高血压”，资产负债表持续处于高风险状态，最终不可持续出现风险。“我们比喻，从‘高血压’变成‘中风’。加上房地产市场中长期需求中枢水平下移，以及持续三年的疫情冲击对就业、收入预期影响较大，多重因素的叠加放大了房地产市场风险的外溢性。”

住建部部长倪虹则表示，要防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。

全国政协委员、中国财政科学研究院研究员刘尚希近日在接受媒体采访时指出，此次政府工作报告提出“防止无序扩张”显然是针对房企“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式所提出的。传统的房企靠“高负债、高杠杆、高周转”扩张，不仅很难持续，而且容易形成风险和泡沫。

具体该如何防范无序扩张，防范化解房地产“灰犀牛”风险？

2022年11月23日，中国人民银行、银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，促进房地产市场平稳健康发展。市场称之为“金融16条”。

“金融16条”措施内容全、支持范围广、力度大，对促进房地产市场平稳健康发展产生了积极影响。到2022年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了约140个基点。除了个别的热点城市以外，绝大多数城市的首付比例政策下限已经达到全国底线。

近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。2022年9—12月，房地产开发贷款新增2300亿元，同比多增4200亿元。2022年第四季度，房地产企业境内发债1200亿元，同比增长22%。2023年1月，房地产开发贷款新增超过3700亿元，同比多增2200亿元；境内房地产债券发行400亿元，同比增长23%。

倪虹称，用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险。“一头”是抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求；另“一头”是抓出险的房企，一方面帮助他们能够自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关，要让他们付出应有代价。同时，要大力整顿房地产市场秩序，营造诚实守信、风清气正的市场氛围，让人民群众放心购房、放心租房。

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