12月20日，银监会的一篇文章《关于警惕不法贷款中介诱导消费者违规转贷的风险提示》，将抵押贷的问题公开到大众的视野之前。

到底什么是抵押贷？与房贷有什么区别呢?

(相关资料图)

房贷：银行专门为居民买房而设的一种贷款产品，属于消费贷的其中一种（消费贷即“消费者贷款”）。

如果不是因为政策有要求，只要有房产作为抵押物，银行对贷款人是否有足够的偿还能力，其实不是那么看重的。对于银行而言，房贷既稳定又安全，利息收入又高，是企业贷款难以媲美的。

抵押贷：同样属于消费贷的一种。要求贷款人提供抵押品作为贷款担保，以保证贷款的到期偿还。抵押品一般为如有价证券、票据、股票、房地产等。

区别也比较明显：抵押贷主要是服务于企业，房贷则大部分服务于居民。也就是说办理抵押贷款，贷款主体必须是法人主体。（得用公司主体贷款）

无论是房贷还是抵押贷，其实都是在共用一个相同的贷款利率。

最新的贷款LPR利率：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

以贷款100万为例：

同样的贷款额度，使用3.7%利率和4.3%的利率，月供的利息是有差别，不过好像相差的也不算太大。

可是，由于每个贷款人的情况也不一样、贷款的时期也不尽相同，特别是早几年的贷款都有利率上浮的情况出现。往年上浮后的利率都在5.8%~6.1%之间。

如果当利率是5.8%时，对应的利息就是4833.33；6.1%时，对应的利息就是5083.33。

那差别可就相当之大了！

抵押贷还可以控制杠杆

抵押贷里有这样一个产品，叫做经营性抵押贷款

贷款人可以将房子作为贷款担保物，向银行申请最长25年期的贷款。

因为是企业经营性贷款。所以，为了便于企业的资金最大化利用，银行可以向贷款人提供先息后本的便利条件。就是可以每月只还利息，到期时一次性返还本金。

这样再对比起每月的还款金额，差别可就巨大了！

每月只需要返还3700的利息，和右边等额本息的供楼对比，几乎减少了一倍的月供；如果再对比等额本金，供楼缩水两倍多！

供楼实在不要太轻松。

如果这时候，房子还附带有租约的话，分分钟收到的房租减去每月要偿还的利息，还有现金收入呢。

银行还会告诉你，抵押贷是可以重置的！

就是在贷款期到期后，可以重新申请，然后再循环使用。

岂不是还利息就行，一直不用还本金？

对！理论上确实是如此。

是不是瞬间有种“心动不如行动，行动才能实现心动”的感觉？

可是，当你准备付出行动时，你又开始遇到了各种各样的问题。

例如：为什么我去银行贷款，跑了多次银行说我资质不好，后面中介帮忙只需要去一次就贷款下来了？自己去做贷款做不下来。找中介为什么就能做下来？是不是因为银行要故意引入第三方而设置的障碍？

其实安排抵押贷并不复杂，办理流程是这样的。

以深圳办理抵押贷的流程为例：

找银行提供房产申请贷款，银行一般在七个工作日左右，出具贷款承诺函；

2. 将房子原来的贷款结清，解除原来的抵押登记；

3. 取回红本，与这家新的贷款银行办理房产抵押；

4. 银行放款，流程完成

是不是很简单？

这就是银行对抵押贷标准单的操作流程。

是的。银行对抵押贷的单子分为标单与非标单。

标单就是符合银行常规审批标准的单子，一般自己就可以常规办理，根本不需要什么贷款中介服务机构。也可以说，一般使用贷款中介服务的抵押贷的单子，基本都是属于银行的非标准的单子。

现在银监会的风险提示文件，就是在说非标单那一类单子。

接下来，我们主要来讲讲非标单的问题。

如果说标单是企业做生意而常规需要办理的业务，那房贷转企业贷的这种非标单又是怎么会产生的呢？

当然是因为房贷的条件，不如企业抵押贷吸引，而且企业贷可以利用杠杆嘛。

但其实这些只是彼之蜜糖，汝之砒霜而已！

对于个人房贷转企业贷的风险是挺大的，当你开始尝试时，可能已经开始踏进风险的边缘。

风险一

贷款主体：一般的个人都没有正常经营中的企业，即使有也没有足够的企业经营流水。这时候，可以通过转让的路径，交易回来一家企业，可是这种企业的经营流水通常都不达标。

如果要达到银行的贷款要求，提供贷款服务的中介机构可以提供“包装”服务。当然，中介公司会与你签委托合同，“包装”的事他们来，出了问题你自己担。

购买企业的成本一般在3000-5000元左右，这还不包括往后的企业做账维护，及委托“包装”的费用，而最核心问题是“造假”了！

风险二

不管是房贷转抵押贷时，还是完成抵押贷后的一个特定时间内，是必须全额还清所有本金的。（在深圳哪怕银行审批了10年25年期的抵押贷，只偿还利息那种，都需要每年重置一次）

如果自己没有全额资金，就必须借助第三方的资金过桥才能达到目的。

过桥资金的市场报价在每天0.06%-0.08%之间，即月息1.8%-2.4%，年息21.6%-28.8%。从还款到解除抵押，再重新抵押登记到再放款，快则10-15天，慢则30-45天。这还不包括有可能会出现不可抗力的时间问题。

总之，每一天都在花钱！

而且，每年得这样花一回。

风险三

银行抽贷：经营贷指明仅用于生产经营周转，由于存在贷款资料“造假”的问题，贷款人所贷得的款项，大部分都用于偿还过桥资金，其实还是用于房贷。

银行只要通过穿透就能轻松发现贷款资金未按照合同约定使用，从而判定为贷款人骗取贷款的违约责任，被要求立即返还贷款。

这时想重新申请房贷已经不可能了。

不管是借了过桥资金未还，还是无法立即返还贷款，都可能导致房产被司法拍卖的结果。

总结一下

看起来很吸引的资金利用优势，其实隐性成本也一点不低，算上每年重置的资金成本、企业维护费用及相关中介服务费，其实一点也不比房贷的利息成本低；

通过制造虚假材料获取的贷款，就犹如长期背着一个“炸弹”，还真不知道什么时候会爆；

本来以为可以取得资金杠杆，却有可能到头一场空，分分钟房产也就这样送上司法拍卖的平台。

所以，房贷转抵押经营贷或许还真不适合你。

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