优质房企如何过冬，是笔者近年来一直在观察与思考的事情。房地产业巨大的浪潮起伏已经吓退甚至击倒一些人，显然，曾经的游戏规则已经不适合新的经营逻辑。几乎近5年的时间，房企说得最多的一个词，便是“稳中求进”，“进”似乎是“稳”的唯一佐证。直到饱受多重冲击的2020年至2022年，那些真正“稳”的企业，才迅速脱颖而出。

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绿城中国是房地产业近年来为数不多逆势稳进的企业，销售排名从2019年的第11位，到2020年的第8位，持续上升至2021年的第7位和2022年的第4位。伴随稳步前进，这家企业在也从2019年至2021年的“提速期”、2022年的“提效期”，全面进入2023年“提质期”。

绿城中国于3月28日召开2022年业绩发布会，观察其近年来的发展轨迹不难发现，其逆势稳进的背后，有着很清晰的底层逻辑与结构力。物理学说起结构力会关注两个东西：极限点稳定与分支点稳定。绿城中国在产品、投资、财务、销售等多个支点上都形成了稳定的结构力，并且在财务支点中的多个极限点都保持自律与稳定，以此推动企业自身不断增强张力，同时在市场出现分化起伏临界点时也表现出强大的抗压力与平衡力。

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寒冬中的张弛力

从2022年甚至早几年的各项数据指标来看，绿城中国已然是地产行业顶部企业了。2022年，绿城中国收入总额1272亿元，同比上年增长27%，净利润89亿元，同比上年增长16%；销售总额位居全国TOP4，自投销售额位居全国TOP8，自投权益销售额位居全国TOP11；回款率高达102%。

之所以交出如此优异成绩单，是因为绿城中国在宏观行业分野、中观企业进阶、微观产品精进提升等各个层面都极其坚守与自律，在变幻莫测的商业环境中，这是建立在看清形势变化之上的一种选择，在保持固有优势与寻求新方向中找到了最大公约数：不盲目不贪求，做好确定的事，积极应对不确定的事，将已经做好的变得更好，将想要做好的努力做好。

首先，面临这一轮房地产业变革周期中的分化，绿城中国坚挺在行业头部：在市场分化中，聚焦一二线城市，在资源分化上获得大量银行境内外投资者的资源支持，在企业分化保持优质的股东结与稳健经营的基本面，使其在各类横向比较的经济指标中处于第一阵营。

另外，绿城中国利用头部阵营实力与优势不断提高自身效能。在投资方面，绿城中国持续聚焦，提质增效，深耕一二线城市，重点发力北京上海杭州等核心城市，两者投资占比分别高达92%和82%；同时持续聚焦住宅领域，提高转化回款，项目销售当年的转化率由2020年的15%升至2021年的21%，再度升至2022年的48%；提高转化速度的同时也注重保持增厚利润，项目净利率由2020年的57%升至2022年的69%。

与此同时，绿城中国持续在“最懂产品”与“最懂客户”上寻求极致与匠心。以此为原点，其2022年的“一号工程”产品品质持续获得市场认可，在中指院、亿翰智库、克而瑞三家权威机构的行业产品力评测中荣获第一，并获54项国内外设计奖项；在“一号标准”客户满意度层面，其在”2022中国房地产顾客满意度调查”中以90.2的高分领跑行业，获得15城满意度第一，10城忠诚度第一；并且坚持“零延迟+高品质”，高质量交付197个项目，服务超14万户家庭，为进一步确保交付，2022年竣工面积较上年增长35%。

在大环境不确定性更多的情况下，自律的心态，清晰的逻辑，稳健的打法，适时的突破，使得绿城中国在激烈的竞争中打开更多有利的局面，助力其品牌价值与市场认可度更上一层楼。

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财务中的结构力

如果说2022年的各项经营指标说明绿城中国守住了基本面，并且巩固了自身优势，那么其背后合理稳健的财务结构与经营理念则是强力支撑所在。财务的结构力，事关一个企业的健康，以及未来长跑的潜能。换句话说，即便两个企业当前经营业绩相差不大，但其背后财务结构不同，未来某个时候或者某一阶段也会呈现出巨大差异。

绿城中国2022年的主要财务数据上升明显。除上述营收与净利润双双增长以外，股东应占核心净利润也由2021年的57.65亿元增长至2022年的64.14亿元，同比增长11.3%，这是实实在在的股东回报。

再看绿城中国的整体财务结构，持续优化，这也足以说明绿城中国在财务上的自律。其中，短债金额由2020年的325亿元降至2021年的321亿元以后，进一步降至2022年的269亿元，相应的短债在总债务中的占比也由2020年的27.3%降至2021年的25.1%。进一步降至2022年的19.2%，短期债务压力得以进一步释放。同时，经营现金流的持续增长又表现出给力的对冲，由2020年的-31亿元变为2021年的59亿元，进一步增长至2022年的146亿元。

在这个过程中，绿城中国的融资成本也由2020年的4.9%持续降低至2022年的4.4%。其中，2022年境内公开发债平均发行期限2.18年，相比2021年增长0.43年，平均利息成本3.43%，相比2021年的3.55%进一步下降；境外全年融资9.5亿美元，涵盖首笔绿色债券4.5亿美元、高级美元债、内保外贷、双边贷款等，并提前偿还6.3亿美元银团及双边贷款，归还5亿美元永续债，且永续债将在2023年内清零。

此外，绿城中国在行业“三道红线”上高度自律，2022年现金短债比1.7，与2021年持平，剔除预收账款后的资产负债率70.3%，较2021年降低0.2个百分点，净资产负债率62.6%；在内部“三道红线”上寻求正向发展，第一道红线是KPI，必须完成；第二道红线是要求全国11个区域公的现金流都为正，第三道红线是要求11个区域公司的利润都为正。

短期债务压力减轻，经营现金流回正，境内外融资畅通，内外指标正向健康，这四个要素足以让绿城中国更加轻盈健康地驰骋资本市场，对冲市场的不确定性与行业的变革洗牌。对此，标普、穆迪等国际评级机构均展望为“稳定”。

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长跑中的掌控力

绿城中国每年都会针对大势与自身实际情况提出发展关键词，其2023年的关键词是“全品质、高质量、可持续”，其2023年的目标是：规模动态守住TOP10，盈利进入第一梯队，随变而变，动态刷新，打造行业特而美，努力提升股东回报。

对此，2023年绿城中国提出“高质去化、精益管理、补强能力、稳健发展”的工作主线，相应的工作要求则是：经营结果为导向，利润提升为目标，现金安全为底线。这就要求其在投资、产品、服务、运营、财务等各个方面持续坚守底线与品质，充分发挥各个支点的稳健结构力。

事实上，对于未来目标的实现与各项指标的增长，绿城中国也是极具底气与掌控力的，可以作证这一点的是：截至2022年12月31日，绿城中国累计已售未结转的金额还有3245亿元，其中权益部分是1846亿元。最起码未来两年，绿城的盈利前景还是比较明确的。

可以看到，绿城中国是一家愿意重复做好一件事的企业，耐心且自律，通过不同层面与不同尺度的发力改善了自身处境与竞争局面，因此可以预见，其目前所具备的寒冬中的张弛力、财务中的结构力、未来长期的掌控力，足以支撑它跑得更远。

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