来源 | 财经新地产

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视觉 | 杨凯

责编 | 韩玮烨

最近，不少房企发布2022年业绩预告。其中，过半房企2022年度业绩亏损；在盈利的房企中，也不足10家净利润实现上涨。

但转机已至。国家统计局数据显示，一线城市新房售价环比微涨0.2%、二三线城市房价环比降势也趋缓。

企业端，部分头部房企业已率先回暖，保利发展、华润置地、招商蛇口等1月销售额同比均有起色。

但暖意尚未传导至整个行业，百强房企1月仅实现销售操盘金额3542.9亿元，同比降低32.5%，环比降低48.6%。去化困难也让市场上出现了不少奇葩营销方式，“贷款年限最长可以贷至100岁”、“现房销售”、“价保”等频繁刷屏。

01 业绩普遍下滑

随着过半A股房企发布2022年度的业绩预告，房企2022年度的经营情况已隐约可见。

克而瑞数据显示，截至2月14日，A股的113家上市房企中已有67家发布了2022年度业绩预告。其中，有38家预计亏损，占比超过了56%；而盈利的29家房企中，有20家预计归母净利润同比减少，仅有5家预计归母净利润有所增加，另有4家企业将扭亏为盈。整体来看，已披露2022年业绩预告的A股上市房企业绩表现仍然欠佳。

关于亏损或利润下滑的原因，有82%的房企归因于疫情影响或业务结算结构变化导致的销售项目结转利润减少；也有56%的房企提到，低迷环境下对其资产计提了减值准备，从而导致亏损或利润下滑。此外，租金收入减少、多元化业务收入减少、投资收益减少、管理费用/利息支出增加等也是很多房企业绩下滑的原因。

具体来看，招商蛇口预计2022年的归母净利润为38亿-46亿元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非经常性损益之后的归母净利润为29亿-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。

关于归母净利润同比大幅减少，招蛇在业绩预告中表示，受市场下行、转结区域结构变化的影响，房地产开发业务结转毛利率阶段性下降，结转毛利同比减少明显。同时，计提资产减值准备也同比增加。此外，在新冠肺炎疫情爆发期间招蛇对租赁物业采取了减免租等措施，累计减免租金约7.49亿元，也导致其利润同比明显下降。

02 开年初现暖意

2月16日，国家统计局数据显示，1月一线城市新房售价环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。在70个大中城市中，商品住宅售价环比上涨城市个数增加，新房和二手房售价环比上涨的城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。

不过，与去年相比，今年1月份一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。

具体到企业端，个别头部房企已率先回暖。2月15日，保利发展发布销售情况简报，1月实现签约金额295.45亿元，同比增加4.39%。

华润置地1月销售也回暖，实现总合同销售金额约160.2亿元，同比增加4.9%。

销售同比增长的还有招商蛇口。1月，招蛇实现实现签约销售金额157.67亿元，同比增加4.09%。

但放眼百强房企销售仍然低迷。数据显示，1月，TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅也达11.8%。克而瑞地产研究预计，短期内市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象，整体销售将保持低位运行。

分梯队来看，不同梯队房企销售额下滑程度不同，头部房企特别是央国企发展韧性较强。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低5.8%至107.5亿元。TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别为26.8亿元和15.8亿元，同比降幅较高达52.2%和45.1%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低45.7%至4.7亿元。

在目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足。

03 房企争春

房企去化困难，拼命冲业绩，也滋生了很多“奇葩”宣传手段。

16日，网上流传一张建发房产与广西南宁部分银行合作，购房者的贷款最长可以贷至100岁的海报。这引起网友热议，似乎被叫停的接力贷又重现了。随后该海报被撤下，相关房企和银行也均未承认该海报内容的真实性。

而春节以来，各开发商玩命促销，现房销售、保价协议、经营贷置换房贷等等多年不见的促销手段都重见天日。

首先是现房交付。自今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，“有条件的可以进行现房销售”以来，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

这种“即买即交付”的制度对于恢复市场信心有所助益。财经新地产注意到，南宁一地方国企天健地产推出现房，称“交5.5万元定金即可收房”。

多年不见的“保价协议”近期也重现南京。南京市浦口区“保利扬子萃云台”售楼处贴出声明称，凡购买项目任一商品房的，自签订合同到交付，若有其他房源优惠折扣大于之前的折扣，降价超过之前的实际成交价，公司愿意为买房人换房并退差价。

公开资料显示，该楼盘由保利发展和南京扬子国资投资集团有限责任公司联合开发。去年11月28日，项目领取销售许可证，首次推出7号楼与8号楼252套全装修新房，户型面积为105-143平方米，均价约39843元/平方米。

此外，财经新地产近期也频繁接到房产销售的电话，称办理“经营贷置换房贷”，可省下几十万甚至上百万贷款利息。

另外，最近多地举办房展，帮助购房者一站式看房选房买房。例如广东肇庆，20家房企集中促销，恒大世纪梦幻城也现身其中。种种迹象表明，在业绩普降、去化困难的当下，玩命促销已经了各房企死抓不放的救命稻草。

关键词： 一线城市 商品住宅 华润置地